簡介

成立目的
透過調解、仲裁方式,促進解決在澳門發生的樓宇管理爭議。

方針
- 推動調解仲裁
- 便捷解決糾紛

仲裁的核心程序
- 啓動取決於仲裁當事人均自願同意仲裁;
- 作出樓宇管理仲裁裁決前,須經過調解的步驟;
- 調解由調解員協助促進當事人達成滿足各方所需,又為各方所接受的調解協議;
- 當事人經調解達成協議後,該調解協議交仲裁委員確認;
- 如當事人無法達成調解,或在調解過程中,爭議無法解決,則由仲裁委員會作出審理及仲裁裁決;
- 最後,由當事人履行調解協議或仲裁裁決。

樓宇仲裁流程
- 首先,由當事人提出仲裁聲請,當仲裁案件獲受理後,仲裁中心會通知被聲請人作出答辯以及訂定舉行調解會議的日期和時間。
- 如果達成調解,調解人員須要將當事人之間達成的調解協議送交仲裁委員會確認,仲裁中心再將確認結果通知當事人,由當事人履行協議,爭議獲得解決。
- 如果未能調解,又或者在調解過程無法達成協議,有關爭議就要交由仲裁委員會透過仲裁裁決會議進行審理和作出裁決,仲裁中心再將裁決結果通知當事人,由當事人履行裁決,爭議獲得解決。

仲裁的主要優點
- 省時省錢,無需對抗;
- 提供司法訴訟以外的另一選擇解決爭議;
- 以便捷、免費並無須強制聘用律師的方法取得調解或裁決的結果。

仲裁的受理與不受理範圍
仲裁的受理範圍:
- 業主委員會地位合法性問題;
- 業主大會舉行程序及其決議之有效性問題;
- 管理權爭議;
- 涉及共同部分屬性的爭議。

根據2011年9月21日仲裁委員會公佈的受理範圍具體内容,如下:
1. 預約買受人參與有關平常管理事宜的爭議;
2.  關於制定管理費程序合法性的爭議;
3.  確認仲裁雙方當事人就管理費事宜所達成的和解協議;
4.  關於管理費是否需要繳付及有否欠付的爭議;
5.  對樓宇管理賬目公佈的爭議;
6.  臨時管理合法性爭議;
7.  無因管理(即無簽署管理合同而提供管理服務)合法性爭議;
8.  關於分層所有人(即業主)分攤公共維修費用的爭議;
9.  關於分層所有人(即業主)、管理公司、管理委員會不當使用或佔用樓宇共同部分的爭議;
10. 關於召集分層所有人大會合法性的爭議;
11. 關於分層所有人大會決議有效性的爭議;
12. 關於分層所有人大會會議記錄合法性的爭議;
13. 關於報名參選管理委員會的爭議;
14. 管理委員會内部運作是否符合管理委員會内部運作規章規定的爭議;
15. 關於管理委員會是否合法設立及存在的爭議;
16. 關於管理委員會成員身份合法性的爭議;
17. 前任管理委員會是否依法履行交接工作的爭議;(此爭議包括:退還樓宇管理文件及相關公共物品)
18. 管理委員會外判維修工程程序合法性的爭議;
19. 管理委員會不當處理共同部分收益的爭議;
20. 關於共同儲備基金管理權的爭議;
21. 關於管理委員會與保養公司之間保養合同的爭議;
22. 關於維修公共部分或公共設施的法律責任爭議;
23. 關於樓宇共同部分管理權的爭議。

例子1.
原小業主依法成立管委會A,後又有另一批小業主對管委會A不滿而再依法召集大會另選管委會B,並各自強調自己成立之管理委員會具正當性,因而產生爭議。

例子2.
業主不滿管理公司的管理質素,管理公司又不願與業主溝通,業主舉行大會選出管理委員會,並通過撤換管理公司,部分業主及管理公司強調該大會議決不合法,而產生爭議。

仲裁的不受理範圍
- 涉及不可處分權利的爭議(如:人身權、行政處罰權);
- 已轉爲確定的仲裁裁決;
- 檢察院參與訴訟的爭議;
- 管理費的追收;
- 樓宇買賣問題;
- 租務糾紛;
- 損害賠償。

根據2011年9月21日仲裁委員會公佈的不受理的範圍具體内容,如下:
1. 對管理費合理性的爭議;
2. 關於調整管理費合理性的爭議;
3. 對管理條約(即管理合同)合理性的爭議;
4. 要求管理公司提交及公佈運營賬目的爭議;
5. 有關退還準備金/管理按金的爭議;
6. 管理委員會成員集體辭職合理性的爭議;
7. 關於各項公共維修費用、管理費的追收執行爭議;
8. 關於管理公司與保養公司之間保養合同的爭議。

例子 1.
業主在樓宇外牆進行非法工程,有權限機關已開立卷宗進行處罰程序。

例子2.
涉及到非共同部分的典型私人合同(例如:房屋買賣合同、租賃合同等)的爭議不予受理。

適用對象
- 業主
- 業主委員會 (即管理委員會)
- 管理公司
- 預約買受人(有關平常管理事宜時)

仲裁費用
- 爭議的雙方無須為有關程序負擔任何費用
- 但若出現濫用情況,將須承擔相應的開支

不強制聘請律師
在爭議過程中,爭議雙方無須強制聘用律師

保密義務
仲裁當事人及所有在執行職務有接觸仲裁程序的參與人須遵守保密義務

仲裁委員會的職能及委任
- 仲裁委員會將視乎有否達成調解協議,對調解協議進行確認或對爭議進行仲裁裁決
- 仲裁委員會主席、成員及其候補人,透過運輸工務司司長的批示委任

仲裁中心總部及支援
仲裁中心於房屋局內運作,並由房屋局提供技術及行政支援。