澳門特別行政區政府房屋局

Governo da Região Administrativa Especial de Macau. Instituto de Habitação

Informações para os residentes

Lei n.º 16/2012
"Lei da actividade de mediação imobiliária"
Informações para os residentes


1. Quando é que a "Lei da actividade de mediação imobiliária" entrou em vigor? Depois da entrada em vigor da lei, será que não possuindo a licença de mediador imobiliário ou de agente imobiliário, não se poderá exercer a actividade de mediação imobiliária?
Resposta: A "Lei da actividade de mediação imobiliária" n.º 16/2012 entrou em vigor no dia 1 de Julho de 2013. Depois da entrada em vigor da "Lei da actividade de mediação imobiliária", só os que possuem a licença válida de mediador imobiliário ou de agente imobiliário, poderão exercer a actividade de mediação imobiliária.

2. Depois da entrada em vigor da "Lei da actividade de mediação imobiliária", será que o proprietário e o comprador poderão negociar-se entre si, sem ser através do mediador imobiliário?
Resposta: Para além de negociar através do mediador imobiliário, os residentes também podem fazê-lo individualmente. Ao fazer a negociação através do mediador imobiliário, esta se enquadra no âmbito da "Lei da actividade de mediação imobiliária".

3. Será que os lugares de estacionamento e a compra e venda das fracções em construção pertencem ao âmbito de fiscalização da "Lei da actividade de mediação imobiliária"?
Resposta: Nos termos da alínea 1) do n.º 1 do artigo 2.º da "Lei da actividade de mediação imobiliária", "Actividade de mediação imobiliária: a actividade comercial destinada a promover, por conta e no interesse do cliente e mediante contrato de mediação imobiliária, a celebração, por terceiros, dos seguintes negócios jurídicos: 1) Aquisição ou alienação dos direitos reais sobre bens imóveis". Considerando que os lugares de estacionamento e as fracções em construção são bens imóveis pertencentes a Macau, caso a compra e venda é realizada na região de Macau através de mediador imobiliário, o respectivo exercício da actividade de mediação imobiliária pertence ao âmbito de fiscalização da "Lei da actividade de mediação imobiliária".

4. Como se sabe que determinado indivíduo que exerce a actividade de mediação imobiliária possui a licença válida de mediador imobiliário ou de agente imobiliário?
Resposta: Os residentes podem verificar a validade da licença de mediador imobiliário ou de agente imobiliário, através dos seguintes meios:
1) A licença de mediador imobiliário ou a pública-forma e a nota informativa do estabelecimento comercial afixadas no estabelecimento comercial podem confirmar se o respectivo mediador imobiliário possui a licença válida. Caso haja dúvidas, os residentes podem aceder à página electrónica do Instituto de Habitação (IH), para consultar as informações dos mediadores imobiliários.
2) No exercício da sua actividade, o agente imobiliário é obrigado a ter na sua posse o cartão de identificação profissional emitido pelo mediador imobiliário. Caso haja dúvidas, os residentes podem aceder à página electrónica do IH, para consultar as informações dos agentes imobiliários.

5. Caso eu pretenda fazer a transacção através do mediador imobiliário, sendo proprietário de uma propriedade imobiliária, será que é necessário assinar o contrato de mediação imobiliária?
Resposta: Depois da entrada em vigor da "Lei da actividade de mediação imobiliária", o mediador imobiliário sendo mandatário do cliente para realizar a compra e venda ou o arrendamento de imóveis, é necessário assinar o contrato de mediação imobiliária com o cliente, salvo nos casos de carácter consultivo, prestação de informações ou esclarecimento sobre as condições do mercado e disponibilização de visita aos bens imóveis.

6. Qual é o momento mais adequado para assinar o contrato de mediação imobiliária?
Resposta: Nos termos do n.º 2 artigo 19.º da "Lei da actividade de mediação imobiliária", não é permitido ao mediador imobiliário prestar aos clientes serviços associados à actividade de mediação imobiliária antes da celebração do contrato de mediação imobiliária, salvo nos casos de carácter consultivo, prestação de informações ou esclarecimento sobre as condições do mercado e disponibilização de visita aos bens imóveis. Por isso, o mediador imobiliário antes de prestar serviços associados à actividade de mediação imobiliária, é necessário assinar o contrato de mediação imobiliária com o cliente.

7. Como se deve definir o contrato de mediação imobiliária?
Resposta: O contrato de mediação imobiliária está sujeito à forma escrita, no qual constam obrigatoriamente os elementos previstos do n.º 3 artigo 19.º da "Lei da actividade de mediação imobiliária", nomeadamente o nome do mediador imobiliário, número da licença e endereço do estabelecimento comercial, o nome e contacto do cliente, o objecto do negócio jurídico que se pretende promover, a comissão, a situação em que ambas as partes são representadas pelo mesmo mediador imobiliário, quando aplicável, de modo a elevar o nível de transparência da transacção e salvaguardar o interesse de ambas as partes. Desde que esteja de acordo com a respectiva lei e outras, o mediador imobiliário e o cliente podem, nos termos do contrato, livremente definir os demais conteúdos.

8. "O contrato de mediação imobiliária" assemelha-se ao "contrato-promessa de compra e venda"?
Resposta: Não se assemelha. "O contrato de mediação imobiliária" é o contrato de prestação remunerada de serviços, no âmbito de mediação imobiliária, celebrado entre o mediador imobiliário e o cliente, nele se estipulando, designadamente, os direitos e deveres de ambas as partes, sendo necessário que o mediador imobiliário os defina com o cliente antes da prestação de serviços no âmbito de mediação imobiliária, cujos intervenientes são o mediador imobiliário e o cliente. E os intervenientes do "contrato-promessa de compra e venda" são o promitente-comprador e o promitente-vendedor, o respectivo contrato não pertence ao âmbito da "Lei da actividade de mediação imobiliária".

9. Se o comprador e o vendedor ambos forem representados pelo mesmo mediador imobiliário, como se salvaguarda os meus interesses como comprador/vendedor?
Resposta: Se o mediador imobiliário simultaneamente representa ambas as partes da transacção imobiliária, o respectivo mediador imobiliário tem de obrigatoriamente assinalar no contrato de mediação imobiliária, a situação em que ambas as partes são representadas pelo mesmo mediador (n.º 3 do artigo 19.º da "Lei da actividade de mediação imobiliária"). O respectivo mediador imobiliário deve em primeiro lugar, comunicar, por escrito, ao primeiro representado o valor da comissão a receber do segundo representado, depois, obter o consentimento expresso do primeiro representado para celebração do contrato de mediação imobiliária com o segundo representado, por fim, comunicar, por escrito, ao segundo representado a existente relação de representação e o valor da comissão recebida ou a receber do primeiro representado (n.º 4 do artigo 19.º). Desse modo, os interesses dos clientes são salvaguardados e reforçados, bem como o sentido de justiça e imparcialidade na transacção de ambas as partes, caso contrário, pode gerar a nulidade do contrato de mediação imobiliária, não podendo esta ser invocada pelo mediador imobiliário (n.º 6 do artigo 19.º).

10. Qual é o prazo de validade do contrato de mediação imobiliária? Quando o contrato de mediação imobiliária atinge o seu prazo de validade, será que pode prolongar a sua validade através de "contrato complementar", ou será preciso assinar um novo contrato de mediação imobiliária?
Resposta: Nos termos dos n.ºs 3 e 5 do artigo 19.º da "Lei da actividade de mediação imobiliária", caso o contrato de mediação imobiliária seja omisso quanto ao seu prazo de validade, este é considerado como sendo de seis meses. Visto que o contrato de mediação imobiliária é um contrato de prestação de serviços, as cláusulas do contrato de mediação imobiliária devem ser estipuladas sob o consentimento de ambas as partes. Para efeitos de complemento ou alteração das respectivas cláusulas, desde que não contrarie o artigo 19.º da "Lei da actividade de mediação imobiliária" e às disposições legais relacionadas, a validade pode ser prolongada.

11. Será que posso assinar o contrato de mediação imobiliária com vários mediadores imobiliários?
Resposta: De acordo com as necessidades do cliente, pode assinar o contrato de mediação imobiliária com um ou mais mediadores imobiliários.

12. Será que a "Lei da actividade de mediação imobiliária" determinou que o valor da comissão seja 1% do preço do imóvel ou equivalente ao meio mês de renda?
Resposta: Para salvaguardar o princípio de liberdade do contrato, e flexibilizar as condições do contrato, a "Lei da actividade imobiliária" não determinou o valor da comissão a receber, o valor concreto deve ser acordado entre o mediador imobiliário e o cliente. A comissão e outras despesas combinadas, o seu método de pagamento e as condições devem constar no contrato de mediação imobiliária, caso contrário, pode gerar a nulidade do contrato de mediação imobiliária, não podendo esta ser invocada pelo mediador imobiliário.

13. Quando é que se paga a comissão ao mediador imobiliário?
Resposta: Nos termos do artigo 18.º da "Lei da actividade de mediação imobiliária", a comissão do mediador imobiliário só é devida com a celebração do negócio jurídico por si promovida, nos termos do contrato de mediação imobiliária, salvo quando se verifiquem outras situações previstas no contrato de mediação imobiliária, designadamente nos casos em que o cliente está obrigado a pagar a comissão após a celebração do contrato-promessa referente ao negócio jurídico objecto do contrato.

14. Se o cliente já celebrou o contrato de promessa de compra e venda, e antes de pagar o sinal pretende anular o respectivo contrato, o agente responsável por esse contrato terá direito a receber comissão?
Resposta: Nos termos do artigo 18.º da "Lei da actividade de mediação imobiliária", a comissão do mediador imobiliário só é devida com a celebração do negócio jurídico por si promovida, nos termos do contrato de mediação imobiliária, salvo quando se verifiquem outras situações previstas no contrato de mediação imobiliária. Por isso, o caso quanto ao direito do agente receber comissão acima mencionado, dependerá das cláusulas do contrato de mediação imobiliária.

15. Se o cliente não estiver satisfeito com a prestação de serviços do agente ou o mediador tiver violado os termos do contrato de mediação imobiliária, será que o cliente pode não pagar a comissão?
Resposta: Visto que o contrato de mediação imobiliária é um contrato com efeito jurídico, depois da assinatura de ambas as partes, deve-se respeitar as disposições do contrato. Se o cliente não estiver satisfeito na prestação de serviços do agente, pode reclamar à sua empresa. Se o mediador violar os termos do contrato de mediação imobiliária e provocar conflitos, ambas as partes podem resolver os respectivos conflitos através da acção civil.

16. O cliente sendo proprietário assina o contrato de mediação imobiliária com o mediador, o mediador imobiliário torna-se mandatário para a venda da respectiva fracção. Mas depois o cliente vendeu a respectiva fracção directamente a um amigo (sem ter sido promovido pelo mediador), será que o cliente terá que pagar a comissão na mesma?
Resposta: Nos termos dos artigos n.ºs 18 e 19, a comissão do mediador imobiliário só é devida com a celebração do negócio jurídico por si promovida, salvo quando se verifiquem outras disposições no contrato de mediação imobiliária. Visto que a compra e venda da respectiva fracção não foi promovida pelo mediador, salvo em situações cujas disposições são excepcionais, o mediador não tem direito de receber comissão e o cliente não precisa de a pagar.

17. Se o cliente concordar com a mudança de mediador imobiliário e concordar que as informações que constam no contrato sobre o seu imóvel sejam divulgadas para outro mediador imobiliário ou agente imobiliário, será necessário fazer a comunicação por escrito?
Resposta: Para salvaguardar os direitos de ambas as partes, e evitar os eventuais conflitos no futuro, recomenda-se que a comunicação seja por escrito.

18. Se o mediador imobiliário entrar em conflito com o cliente, o IH sendo a entidade pública fiscalizadora ao mediador imobiliário e ao agente imobiliário, o respectivo cliente poderá fazer queixas do agente ou mediador com justa causa ao IH? Se o comportamento do mediador ou agente constitui infracção administrativa e provoca prejuízos ao cliente, como deverá proceder-se ao pagamento da respectiva indemnização?
Resposta: Se o cliente considerar que o acto praticado pelo mediador imobiliário ou agente constitui uma infracção administrativa nos termos do artigo 29.º da "Lei da actividade de mediação imobiliária", pode fazer reclamação ou denúncia ao IH, a autoridade administrativa fará os procedimentos de acordo com a lei. Mas se não pertencer ao âmbito da "Lei da actividade de mediação imobiliária" e "Regulamentação da Lei da actividade de mediação imobiliária", sugere-se que reclame a indemnização através de via judicial.

19. Se surgir a situação de "dois compradores para uma fracção", será que o cliente tem direitos para apresentar queixa com base no incumprimento das obrigações do mediador imobiliário em relação aos clientes referidas no artigo 21.º da "Lei da actividade imobiliária"?
Resposta: O caso supracitado, o mediador imobiliário poderá já ter cometido infracção administrativa, o cliente deve fazer a denúncia ao IH, se depois da investigação verificar que o mediador imobiliário infringiu a "Lei da actividade mediação imobiliária" ou as disposições das respectivas obrigações, o mediador imobiliário será sancionado nos termos da "Lei da actividade de mediação imobiliária". Além disso, "dois compradores para uma fracção" é um acto fraudulento de compra e venda, o respectivo acto poderá contrariar as outras disposições legais vigentes de Macau, se o cliente tiver de reclamar pela indemnização, deve fazê-lo através de via judicial.

20. A partir de que meios se poderá fazer a denúncia dos actos que infringem a "Lei da actividade de mediação imobiliária"? No acto da denúncia será que é necessário entregar provas ou outros documentos que servem como provas, que estejam de acordo com a lei?
Resposta: Se verificar actos que possam estar a infringir a lei, devem ser denunciados. O meio de denúncia geralmente faz-se por via telefónica, carta ou dirigindo-se pessoalmente ao IH, se conseguir apresentar informações detalhadas, estas reforçarão o processo de investigação e na obtenção de provas.


21. Se as informações pessoais forem utilizadas de uma forma ilícita pelo agente imobiliário, poderá ser apresentado queixas ao IH?
Resposta: As informações pessoais são protegidas pela lei, e o artigo 24.º da "Lei da actividade de mediação imobiliária" define que o mediador imobiliário e todos os seus trabalhadores possuem o dever de sigilo. Se as informações pessoais forem utilizadas de uma forma ilícita pelo agente imobiliário, e infringir os termos da respectiva lei, a queixosa poderá interpor reclamação ao IH.