Introdução

Objectivos da criação
Promove, através da conciliação e arbitragem, a resolução de litígios na área da administração predial que ocorram em Macau.

Políticas
.Promove a conciliação e arbitragem
.Resolve os litígios de maneira rápida

Tramitação processual principal de arbitragem
.A submissão de litígios ao Centro de Arbitragem depende da convenção das partes litigiosas;
.Antes da decisão arbitral de administração predial, passa-se necessariamente pela fase de  conciliação;
.A conciliação faz-se através de um acordo conciliatório, promovido pelos técnicos especializados, que satisfaça as necessidades de ambas as partes e por elas aceitem;
.Tendo as partes chegado a um acordo após a conciliação, irá ser submetido ao Conselho Arbitral para homologação;
.Se as partes não conseguirem chegar a um acordo conciliatório, ou durante a fase da conciliação não resultar a resolução do litígio, cabe ao Conselho Arbitral o respectivo julgamento e a decisão.
.Por fim, as partes cumprem o acordo conciliatório ou a decisão arbitral.

Fluxo sobre a arbitragem de administração predial
.Em primeiro lugar, as partes devem apresentar um requerimento para o Centro de Arbitragem. Após de ter sido aceite os casos de litígio, o Centro de Arbitragem notifica aos requeridos da apresentação de contestação e define a data e o horário da realização da reunião de conciliação.
.Se conseguirem chegar a uma conciliação, os técnicos especializados remetem este acordo conciliatório de entre as partes para o Conselho Arbitral, o qual vai o homologar e notificar os respectivos resultados das partes. O acordo conciliatório deve ser cumprido pelas partes, sendo resolvido o litígio.
.Se a conciliação não seja conseguida, ou durante a fase da conciliação não conseguirem chegar a um acordo conciliatório, este litígio vai ser remetido ao Conselho Arbitral, através da reunião de decisão arbitral, para o julgamento e a decisão do litígio. As partes são notificadas do resultado. A decisão arbitral vai ser cumprida pelas partes, sendo resolvido o litígio.

Vantagens principais de arbitragem
.Poupa-se tempo e dinheiro e evita-se o antagonismo;
.É uma alternativa extrajudicial na resolução de litígios;
.Consegue-se obter a conciliação ou a decisão arbitral de maneira simples, rápida e gratuita, sem obrigatoriedade da constituição de advogado.

Âmbito e rejeição da arbitragem
Âmbito da arbitragem:
    - A legalidade da comissão de condóminos;  
    - A tramitação de realização da assembleia geral de condóminos e a validade das deliberações; 
    - Os litígios sobre o poder de administração; 
    - Os litígios em que esteja envolvida a natureza das partes comuns.s partes comuns.

Ao abrigo da publicação do Conselho Arbitral em 21 de Setembro de 2011, o conteúdo concreto do âmbito da arbitragem é o seguinte:
1. Os litígios relacionados com a participação de promitente-comprador na respectiva administração ordinária;
2. Os litígios relacionados com a legalidade de fixação do procedimento das despesas de condomínio;
3. A homologação do acordo de transacção chegado pelas partes sobre as despesas de condomínio;
4. Os litígios relacionados com a necessidade de pagamento ou não e falta de pagamento ou não das despesas de condomínio;
5. Os litígios relativos à publicação da conta de administração predial;
6. Os litígios sobre a legalidade de gestão temporária;
7. Os litígios sobre a legalidade de gestão de negócios (isto é a prestação dos serviços de administração sem assinatura do contrato com a administração de edifício);
8. Os litígios relativos à repartição das despesas de reparação pública pelos condóminos (proprietários);
9. Os litígios sobre a utilização ou ocupação inadequada das partes comuns de edifícios pelos condóminos (proprietários), empresas de administração e comissões administrativas;
10. Os litígios sobre a legalidade de convocação da assembleia geral do condomínio;
11. Os litígios sobre a validade da deliberação da assembleia geral do condomínio;
12. Os litígios sobre a legalidade da acta da assembleia geral do condomínio;
13. Os litígios sobre a inscrição de participação na eleição da comissão administrativa;
14. Os litígios sobre o funcionamento interno da comissão administrativa que está em conformidade ou não com os termos do regulamento do funcionamento interno da comissão administrativa;
15. Os litígios sobre a legalidade da criação e existência da comissão administrativa;
16. Os litígios sobre a legalidade da qualidade de membros da comissão administrativa;
17. Os litígios sobre o cumprimento ou não da transferência de trabalhos pela ex-comissão administrativa nos termos legais; (incluindo: devolução dos documentos de administração predial e os respectivos objectos comuns)
18. Os litígios sobre a legalidade do procedimento da subconcessão das obras de reparação pela comissão administrativa;
19. Os litígios sobre o tratamento impróprio de rendimento das partes comuns pela comissão administrativa;
20. Os litígios sobre o poder de administração do fundo comum de reserva;
21. Os litígios sobre o contrato de manutenção entre a comissão administrativa e a empresa de manutenção;
22. Os litígios sobre a responsabilidade legal de reparação das partes comuns ou instalações comuns;
23. Os litígios sobre o poder de administração das partes comuns de edifícios.


Exemplo 1:
Os primeiros condóminos tinham criado legalmente uma comissão administrativa A. Logo depois, outros condóminos não concordaram com a referida comissão administrativa A, no entanto, convocaram nos termos legais uma outra reunião para eleição da outra comissão administrativa B. As duas partes relevaram que as criações das suas comissões administrativas eram legais, do qual resultou um litígio.

Exemplo 2:
Os condóminos não ficaram satisfeitos com a qualidade dos serviços de administração oferecidos pela entidade administradora, a qual também não haver vontade de se fazer comunicar. Entretanto, os condóminos realizaram uma reunião para eleição de uma comissão administrativa para deliberar a substituição desta entidade administradora. Uma parte dos condóminos e a entidade administradora salientaram que a deliberação da reunião foi ilegal, resultando num litígio.

Rejeição da arbitragem:
    - Os litígios em que estejam envolvidos os direitos indisponíveis (por exemplo, direito pessoal, direito de sanções administrativas);
    - A sentença arbitral que transitou em julgado;
    - Os litígios em que participou o Ministério Público;
    - A cobrança da despesa de condomínio;
    - Os litígios da alienação predial;
    - Os litígios de locação;
    - A indemnização de danos.

Ao abrigo da publicação do Conselho Arbitral em 21 de Setembro de 2011, o conteúdo concreto da rejeição da arbitragem é o seguinte:
1. Os litígios sobre a razoabilidade das despesas de condomínio;
2. Os litígios relacionados com a razoabilidade do ajustamento das despesas de condomínio;
3. Os litígios sobre a razoabilidade dos tratados de administração (contrato com a administração de edifício);
4. Os litígios sobre a solicitação à empresa de administração da apresentação e publicação das contas de exploração;
5. Os litígios sobre a devolução do fundo de reserva/do depósito de caução para despesas de condomínio;
6. Os litígios sobre a razoabilidade da renúncia colectiva de membros da comissão administrativa;
7. Os litígios relacionados com o exercício de cobrança das despesas de reparação pública e de condomínio;
8. Os litígios sobre o contrato de manutenção entre a empresa de administração e a empresa de manutenção.

Exemplo 1:
Os condóminos tinham efectuado umas obras ilegais na parede exterior do edifício. Os órgãos competentes já instruíram um processo para procedimento sancionatório.

Exemplo 2:
Consideram-se inatendíveis os litígios relativos ao contrato privado típico, (por exemplo: contrato de compra e venda de imóveis, contrato de arrendamento, etc.) em que estejam envolvidas as partes não comuns.

Objectos de aplicação
- Condóminos
- Comissões de condóminos (comissões administrativas)
- Empresas de administração
- Promitentes-compradores (quando envolverem os assuntos sobre a administração ordinária)

Despesas
.O processo de arbitragem é gratuito para as partes litigiosas
.Se existam as situações de abuso, devem assumir as relativas despesas

Não obrigatoriedade da constituição de advogado
Durante o processo de arbitragem, as partes litigiosas não precisam de constituir advogado obrigatoriamente.

Dever de sigilo
As partes e todos os intervenientes que, pelo exercício das suas funções, tenham contacto com o processo de arbitragem estão sujeitos ao dever de sigilo.

Função e designação do Conselho Arbitral
.Ao Conselho Arbitral compete a homologação de acordo conciliatório ou a decisão arbitral de litígios, conforme haja ou não o acordo conciliatório entre as partes;
.O presidente, os membros do Conselho Arbitral e os seus suplentes são designados por despacho do Secretário para os Transportes e Obras Públicas.

Sede do Centro de Arbitragem e apoios
O Centro de Arbitragem funciona no Instituto de Habitação. Cabendo a este prestar àquele apoios técnicos e administrativos.