Fonte: Centro de Arbitragem de Administração Predial 

                                                      21 de Setembro de 2011


Hoje (dia 21), o Conselho Arbitral do Centro de Arbitragem de Administração Predial realizou a reunião de trabalho, para confirmação dos 23 assuntos concretos sobre a administração predial para que sejam integrados no âmbito de arbitragem, por exemplo, a aceitação dos litígios relacionados com a participação de promitente-comprador nos assuntos de administração ordinária, a homologação do acordo de transacção chegado pelos interessados de ambas as partes de arbitragem sobre as despesas de condomínio, etc., a fim de melhorar o conhecimento dos residentes sobre o âmbito de arbitragem, promover os residentes a utilizarem as formas de conciliação e arbitragem, de modo a resolver os actuais litígios de administração predial, que chamaram a atenção social.

O Conselho Arbitral já realizou várias reuniões, desde Julho até ao presente, no sentido de analisar os assuntos concretos sobre os litígios de administração predial encontrados pelos residentes. Hoje (dia 21), realizou-se a reunião de trabalho na sala de reunião do Instituto de Habitação (IH), para confirmar o âmbito concerto de arbitragem e discutir a viabilidade de acrescentar o compromisso arbitral na deliberação da assembleia geral do condomínio. A reunião foi presidida pelo presidente do Conselho e pelo presidente do IH, Tam Kuong Man.

No intuito de tornar mais concretizado o âmbito de arbitragem, o Conselho Arbitral, de acordo com o regime de propriedade horizontal do Código Civil, o Regulamento do Centro de Arbitragem de Administração Predial e a legislação relacionada, conjugado com as situações reais dos litígios sobre a administração predial da RAEM, aprovou os primeiros 23 assuntos concretos sobre a administração predial para que sejam integrados no âmbito de arbitragem, por exemplo, aceitação dos litígios relacionados com a participação de promitente-comprador na respectiva administração ordinária, a homologação do acordo de transacção chegado pelos interessados de ambas as partes de arbitragem sobre as despesas de condomínio, os litígios sobre o poder de administração do fundo comum de reserva, os litígios sobre a validade da deliberação da assembleia geral do condomínio bem como os litígios relacionados com a necessidade de pagamento ou não e falta de pagamento ou não das despesas de condomínio

Simultaneamente, o Conselho Arbitral deliberou que 8 assuntos concretos sobre a administração predial não fossem integrados no âmbito de arbitragem, por exemplo, não aceitação dos litígios respeitantes à racionalidade das despesas de condomínio e não aceitação da exigência de apresentação da conta de exploração pela empresa de administração.

Por outro lado, o Conselho Arbitral discutiu a necessidade de elaborar cláusulas do compromisso arbitral pelo Centro de Arbitragem, através da divulgação e promoção e fixação ou revisão do regulamento de administração predial, escolhendo a forma de conciliação e arbitragem na resolução dos litígios sobre a administração dos seus edifícios, incluindo os litígios sobre a existência de duas empresas de administração num edifício, o respectivo compromisso arbitral possui a eficácia jurídica para vincular os proprietários. Acreditamos que o entendimento jurídico acima referido possa facilitar a resolução das dificuldades encontradas na promoção da escolha da resolução dos litígios de administração predial, através de arbitragem, visto que a arbitragem é da natureza voluntária.

O Governo da RAEM tem por referência os regimes de arbitragem voluntária das várias regiões, para criar o Centro de Arbitragem de Administração Predial, constituído por um Núcleo de Informação e Conciliação e um Conselho Arbitral. Após o funcionamento deste Centro (desde Junho até 31 de Agosto), foram recebidos 31 casos de consulta telefónica e de entrevista, dos quais os conteúdos principais são: validade de procedimento e deliberação sobre a realização da assembleia geral do condomínio, litígios emergentes das partes comuns (ocupação, construção de edificação ilegal), fundo comum de reserva, litígios sobre as despesas de condomínio das partes comuns (despesa de condomínio, despesa de reparação, problemas de infiltração de água) e outros que não são do âmbito do Centro de Arbitragem (qualidade de administração, ruídos, as habilitações dos membros da comissão administrativa).

O Centro de Arbitragem respondeu imediatamente aos respectivos casos de consulta, ou prestou apoio aos interessados do litígio, através da coordenação do IH, para chegarem à transacção. Até ao presente, foram enviados 4 casos que reúnem as condições para que sejam ainda mais acompanhados, pelo Centro de Arbitragem ao IH para a conciliação. Estes casos estão relacionados com as obras de reparação pública, a qualidade dos serviços da empresa de administração, as perguntas sobre a quota de votação da assembleia geral e a alteração do sistema de alarme da porta do prédio, nos quais os interessados de 3 casos concordaram cooperar na resolução dos seus litígios, através das várias coordenações do IH, e 1 caso ainda não foi coordenado com sucesso, assim, este Instituto coordenará o interessado do litígio na escolha de arbitragem para o resolver.

Caso necessário, os residentes podem dirigir-se ao Centro de Arbitragem de Administração Predial, que funciona no IH, para o preenchimento e entrega do requerimento com formulário próprio, a fim de resolver os litígios de administração predial de forma mais rápida, gratuita e sem obrigatoriedade da constituição de advogado, com obtenção do resultado de transacção ou decisão arbitral.