2011.10.12


I. Princípios de cálculo para o preço de venda

● Na fixação do preço de venda das diversas fracções de habitação económica são tidos em consideração os factores da capacidade aquisitiva dos agregados familiares de habitação económica, da localização das fracções, do ano de construção, da orientação e localização das fracções na estrutura global do edifício, da área e tipologia, sem referência ao mercado.
● No cálculo dos encargos de amortização, uma família com 30% de 10 560 patacas (limite máximo do rendimento mensal de um agregado familiar de habitação social com dois elementos) pode suportar cerca de 680 mil patacas para aquisição de habitação, então, o valor por metro quadrado de uma fracção com área útil de 40 m2 é cerca de 17 143 patacas, quer dizer que o valor por pé quadrado da área de construção é de 1 256 patacas, com a percentagem útil de 78,94%. O valor mínimo por pé quadrado do Edifício de Alameda da Tranquilidade é de mais de 900 patacas.
● Quanto ao cálculo do valor por pé quadrado de habitação económica publicado anteriormente, existe um pequeno ajustamento com o valor por pé quadrado do Edifício de Alameda da Tranquilidade, por causa do ajustamento de dois itens de dados, que são os limites máximos do rendimento mensal do agregado familiar de habitação social com dois elementos, de 9 100 patacas foi aumentado para 10 560 patacas, pelo que, o valor de referência foi ajustado.

II. Princípios de cálculo para o rácio bonificado

● No cálculo da compensação de habitação económica, o rácio bonificado é de 50% calculado pelo Governo, de acordo com os dados avaliados especialmente por três companhias de avaliação, os princípios rigorosos e conservadores com os factores do ambiente externo, por exemplo a evolução económica e a previsão do crescimento económico nas regiões vizinhas, bem como as medidas tomadas para a estabilidade dos preços de edifícios em Macau e nas regiões vizinhas.
● Esta forma de cálculo tem não só as análises científica e racional, tem como também a previsão da evolução do futuro ambiente económico, assim, os dados estão em conformidade com a situação actual da sociedade.
● Como o adquirente pode obter um rácio bonificado (um determinado desconto em relação ao preço de habitação) na aquisição de habitação económica, para resolver o seu problema habitacional, pelo que, a fracção só pode ser alienada livremente, depois de pagamento da compensação pelo adquirente ao IH, após decorrido o prazo de inalienabilidade.
● Na revenda de fracção, a compensação é calculada conforme o valor da fracção determinado pela avaliação fiscal (cobrança do imposto da SISA) da Direcção dos Serviços de Finanças (DSF) e o rácio bonificado do Governo recebido pelo adquirente na aquisição de fracção.
● A compensação é calculada pela seguinte fórmula:
C = Vf x Rb
em que:
C: Compensação;
Vf: Valor da fracção determinado pela avaliação fiscal (cobrança do imposto da SISA) da DSF no momento do pagamento da compensação;
Rb: Rácio bonificado de fracção indicado no contrato-promessa de compra e venda.
● Por exemplo: uma pessoa comprou uma habitação económica no valor de 600 mil patacas, já com um rácio bonificado de 50%, ou seja, esta obteve uma bonificação de 50% dada pelo Governo, após decorrido 16 anos, o valor da fracção determinado pela avaliação fiscal da DSF é de 1,2 milhões de patacas, então, o proprietário da habitação económica deve restituir ao Governo uma compensação de 600 mil de patacas, de acordo com o rácio bonificado de 50%.