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問題小百科

• 成立管理機關

  • 一般資訊

    • 甚麼是分層建築物所有人大會(俗稱“大會”)及管理機關?

      “大會”是由全體業主組成的決議機關。管理機關，俗稱管理委員會，是大廈的執行機關，負責執行“大會”的決議，管理機關的組成及職務受第14/2017號法律《分層建築物共同部分的管理法律制度》第43條至48條所規範。

    • 管理機關需要於政府部門作出登記嗎?

      根據第14/2017號法律《分層建築物共同部分的管理法律制度》第33條之規定，倘若“大會”之議程涉及管理機關成員的選舉或罷免，則該“大會”的會議錄副本須在會議舉行後十五日內寄存於房屋局。在接納寄存後，房屋局應管理機關的要求發出一份證明。

    • 甚麼是共同儲備基金?

      根據第14/2017號法律《分層建築物共同部分的管理法律制度》第10條之規定，“必須設立分層建築物的共同儲備基金，以承擔非預見性的開支，為避免共同部分的滅失、損毀或損壞所需的需支，以及進行共同部分的保存及修補工作而產生的必要開支”。

    • 房屋局對召開“大會”及成立管理機關可提供甚麼協助？

      房屋局對召開“大會”可提供協助如下：

      - 講解召開“大會”的程序及注意事項；

      - 協助申請「業主名冊」；

      - 提供召集書、授權書及會議錄擬本；

      - 提供宣傳小冊子及海報；

      - 提供樓宇管理方面的資訊(尤其簽署管理合同、公佈年度帳目預算、共同儲備基金、管理權交接及管理服務招標程序等)及相關法例的宣傳。

    • 業主名冊是什麼？如何申請?

      業主名冊是一份統合了整幢樓宇業權資料的文件，資料包括：獨立單位的業權人及其配偶姓名、財產制度及單位所佔樓宇之價值比例資料等。房屋局可應具備正當性身份召集人之請求，協助其向物業登記局申請，以便召集人用作召開“大會”。申請方法及所需文件可瀏覽本局網頁www.ihm.gov.mo。

  • 私人樓宇

    • 私人樓宇如何成立管理機關?

      根據第14/2017號法律《分層建築物共同部分的法律制度》第39條的規定，管理機關是由“大會”選出及免職。因此，如大廈業主有意成立管理機關，則必須依法召開“大會”，並在會議中選出管理機關的成員。有關分層建築物的管理，包括：如何召開“大會”及如何成立管理機關，均受上述法律所規範。

    • 私人樓宇如何召開“大會”?

      私人樓宇召開“大會”程序如下：
      I. 確定召集人：
        - 第一次“大會”：實際管理分層建築物自然人或法人。

        - 平常“大會”：管理機關。

        - 特別“大會”：管理機關或所占份額至少為分層建築物總值之十分之一之業主。

      II. 制定召集書：

         於舉行大會至少提前20日(不包括張貼召集書及舉行大會之日)連續張貼於每幢樓宇入口的大堂及共同通道顯眼處，亦可按分層建築物所有人書面通知的並以投遞信箱或電郵等方式寄送至全體分層建築物所有人之獨立單位或其指定地址(召集書內應載有舉行“大會”的日期、時間、議程、地點、接受代理文書的地址；指出可查閱帳目或管理服務方案等重要樓宇管理文件的地點)。

      III. 會議：

         在一般情況下，“大會”的決議須經出席會議的分層建築物所有人的過半數票通過，而該通過的份額至少須占分層建築物總值的百分之十五(但法律另有規定者除外)。可參考第14/2017號法律《分層建築物共同部分的法律制度》第6、21、24、28、29、30、72條，《民法典》第1321條，以及第18/2022號法律《都市更新法律制度》第6條的規定。

      IV. 會議錄：

      根據第14/2017號法律《分層建築物共同部分的法律制度》第42條之規定，“大會”的會議錄副本，應在會議舉行後的10日內，在樓宇入口的大堂，或如分層建築物由多幢樓宇組成，在每幢樓宇入口的大堂，又或在分層建築物所有人的共同通道中的某一地點張貼，為期至少15日；如有部份分層建築物所有人只懂另一種正式語文，應儘可能附同相應的譯本。

    • 私人樓宇之業權人可否由他人代表出席“大會”?

      根據第14/2017號法律《分層建築物共同部分的法律制度》第4條之規定，參與“大會”之會議及投票屬分層建築物所有人之權利。倘分層建築物所有人無法親身出席“大會”，可根據同一法律第26條規定授權他人代表出席及投票。

      1. 分層建築物所有人可授權予同一樓宇之另一分層建築物所有人出席大會，只要具備被代理人簽名的致“大會”會議主席的函件，並出示被代理人的身份證明文件副本，足以作為代理憑證；或
      2. 分層建築物所有人可授權予其他代理人出席“大會”，只要具備經公證認定被代理人簽名的致“大會”會議主席的函件，足以作為代理憑證 (有關手續可前往第一、第二及海島公證署或私人公證員辦理）。

            上述1或2項的代理文件，需在會議開始前送交召集人。

    • 私人樓宇之共同部分或共同設施之維修費用如何攤分?

      根據第14/2017號法律《分層建築物共同部分的管理法律制度》第8條之規定，除分層所有權的設定憑證另有規定外，對分層建築物負擔的分擔適用下列規則：

      1. 撥作分層建築物某一或某些所有人專用的共同部分的負擔，由該名或該等所有人承擔；
      2. 分層建築物的其他負擔，由全體分層建築物所有人按其獨立單位在分層建築物總值中所占的百分比或千分比攤分。

  • 經濟房屋

    • 那一條法例規範《經濟房屋》之樓宇管理事宜?

      第41/95/M號法令規範《經濟房屋》之樓宇管理事宜。

    • 經濟房屋如何成立管理委員會?

      房屋局促進並安排分層所有人第一次大會之舉行。透過召開分層所有人第一次大會，由出席之業權人決議選出管理委員會委員。

    • 經濟房屋之管理委員會人數需要多少?

      按樓宇的獨立單位數目而定，一百以下由三人組成；一百至四百之間由七人組成；四百以上由九人組成。

    • 誰負責主持經濟房屋分層所有人第一次大會?

      在召開分層所有人第一次大會時，需要由3名成員組成大會主席團，3名成員分別為：1名房屋局代表、1名管理實體（或發展商）代表及1名業權人代表，以便主持大會。

    • 如何召開經濟房屋之分層所有人大會?

      1.確定召集人：

      - 第一次大會：實際進行管理之人；或策劃建造該建築物之人(一般指發展商)；或負責管理分層建築物之實體(一般指管理公司)。

      - 平常大會：管理委員會。

      - 特別大會：管理委員會；若大廈沒有管理委員會，則由所占份額至少為分層建築物總值之十分之一之業權人召集。

      2.制定召集書：

      - 召集書記載舉行分層所有人大會的日期、時間、地點及議程；

      - 舉行大會前至少20日(不包括張貼召集書及召開大會當日)張貼於樓宇之門廳或公共通道顯眼處，並送遞給各業權人。

      3.大會運作：

      - 大會僅得於預定時間及有三分之一業權人出席之情況下運作。如大會議決，則得在比預定時間推遲30分鐘，且不管出席人數為多少亦得運作。

      - 如不論出席人數多少大會仍不運作，視作在一星期後之同一時間及地點重新召集會議，但在此情況下，不論人數多少大會亦得作出決議。

      - 每一獨立單位為一票。

      - 決議由出席之業權人或其代表透過簡單多數票作出。

      4.發出會議紀錄：

      - 大會決議作出後15日內，應將會議紀錄張貼於樓宇大堂或當眼處，且以信件方式投遞給所有缺席之業權人及房屋局。

    • 經濟房屋之分層所有人大會中如何計算投票票數?

      以每一獨立單位為一票計算，決議由出席之業權人或其代表透過簡單多數票作出。

    • 經濟房屋何時召開分層所有人平常大會?

      分層所有人平常大會由管理委員會召集，並於每年第一季度結束前舉行會議，討論並通過上一曆年之帳目及通過本年度之開支預算。

    • 經濟房屋之管理委員會有甚麼和有哪些主要的職責?

      經濟房屋管理委員會主要的職責，包括但不限於:

      1. 行使樓宇共有部分的管理職能；
      2. 監察管理實體的服務質素；
      3. 收集並跟進業主有關改善樓宇管理的意見及投訴；
      4. 召開分層所有人平常大會和特別大會；
      5. 執行分層所有人大會決議；
      6. 審核樓宇的管理帳目和預算；
      7. 商議管理收費；
      8. 確保樓宇共有部分及公共設施的維修保養；
      9. 按分層所有人大會決議監管準備金(維修基金)的滾存和使用；
      10. 執行分層所有人大會決議以招標方式聘用和撤換管理實體；
      11. 執行分層所有人大會決議代表業主向房屋局申請《樓宇維修基金》綜合計劃(倘適用)。

    • 經濟房屋之業權人可否由他人代表出席分層所有人大會?

      業權人未能出席大會，可授權他人代表出席。授權書只須以信件方式致大會主席團，但該授權書應具被代表人經認定之簽名(即筆跡鑑證，俗稱認筆跡；有關手續可前往第一、第二及海島公證署或私人公證員辦理）。

    • 經濟房屋之『準備金』有何用途?

      『準備金』受第41/95/M號法令第23條規範，以支付不可預見之高額開支，尤其是維修樓宇共有部分及公共設備之開支。

• 私人樓宇管理

  • • 私人樓宇管理應該用哪條法例管理?

      有關私人樓宇管理方面的法律條文主要參考第14/2017號《分層建築物共同部分的管理法律制度》的內容，該法主要規範分層建築物所有人在樓宇管理中的權利、義務及負擔、“大會”以及管理機關等不同方面的規定。

    • 何謂分層建築物所有人大會(俗稱“大會”)?

      “大會”為一個決議機關，有關樓宇共同部分的管理事項均須由“大會”作決議。

    • 召集第一次“大會”的目的 ?

      召集第一次“大會”的目的：

      1. 選出管理機關成員；
      2. 通過上年度的帳目及本年度預算；
      3. 通過分層建築物管理機關的名稱；
      4. 通過分層建築物規章、或通過有關制定及通過規章的程序；
      5. 通過火險合同的保費；
      6. 其他議程……。

    • 何時必須舉行第一次大會以及由誰作出召集?

      召集前提條件：

      1. 1. 分層建築物的半數獨立單位已移轉；
      2. 2. 分層建築物的百分之三十的獨立單位已被占用；
      3. 3. 如無前述兩種情形，自樓宇使用准照發出之日起十八個月後，且至少有一個獨立單位已移轉。

      依法可召集會議的主體：

      實際管理分層建築物的自然人或法人。

    • “大會”有什麼權限?

      根據第14/2017號法律《分層建築物共同部分的法律制度》第22條之規定，“大會”尤其具職權就以下事宜作出決議：

      1. 組成管理機關；
      2. 管理機關成員的報酬；
      3. 選舉及罷免管理機關成員；
      4. 通過上年度的帳目；
      5. 通過本年度的預算，包括第7條第2款（1）至（4）項規定以定期方式支付的分層建築物負擔的數額；
      6. 將年度帳目淨盈餘轉移至下年度帳目或撥入共同儲備基金；
      7. 通過共同儲備基金的管理規則；
      8. 通過以共同儲備基金支付的開支；
      9. 訂定高於法定金額的共同儲備基金的供款數額；
      10. 通過支付第7條第2款（5）至（7）項規定的分層建築物開支的數額；
      11. 對管理機關行為的申訴；
      12. 科處金錢處罰；
      13. 授予管理機關特別權力，以便就有關共有財產的所有權或占有問題提起訴訟或在有關訴訟中成為被訴人；
      14. 許可裝設招牌、廣告或其支撐物及組件及廢止該許可；
      15. 投保火險及其他保險；
      16. 許可分層建築物共同部分的更新工程；
      17. 通過及修改分層建築物的規章；
      18. 訂立、單方終止及解除分層建築物管理服務的合同；
      19. 更改分層所有權的設定憑證。

    • 管理機關有什麼職務?

      管理機關是由“大會”選出及免職，根據第14/2017號法律《分層建築物共同部分的管理法律制度》第43條之規定，除由“大會”的決議、分層建築物的規章或法律賦予的職務外，管理機關的職務尚包括：

      1. 召集“大會”會議；
      2. 編製及提交上年度的帳目及本年度的預算；
      3. 就已通過的預算收取各項收入及作出各項開支；
      4. 要求每一分層建築物所有人支付應付的分層建築物的負擔，包括共同儲備基金的供款；
      5. 按第17條規定投保及續保有關保險；
      6. 將管理機關所收取的款項存放於分層建築物的銀行帳戶，且沒有銀行帳戶時，促使開立有關帳戶；
      7. 確保共同儲備基金的設立，尤其沒有有關銀行帳戶時，於管理機關成員選出後三個月內促使開立有關帳戶；
      8. 作出涉及共同部分的保全行為；
      9. 在共同部分進行必要及緊急的修補行為；
      10. 規範及監督共有物的使用及為共同利益而提供的服務；
      11. 執行“大會”的決議；
      12. 為收取拖欠的款項而提起司法訴訟；
      13. 公佈關於人身及財產安全的各項規則；
      14. 確保維持車位標界及車位本身識別；
      15. 確保分層建築物的規章及與分層建築物有關的各項法律規定的執行；
      16. 就召集“大會”的會議，向正當利害關係人提供第24條第2款所指的資料；
      17. 以適當方式公佈分層建築物的規章；
      18. 應任何分層建築物所有人的要求，讓其查閱有關分層建築物的文件資料；
      19. 提供有關分層建築物的文件資料副本，費用由申請人負擔；
      20. 不斷更新分層建築物的檔案庫，該檔案庫須存有管理機關所接收的所有文件資料，包括所訂立的合同、共同開支的支付證明及所收款項的資料；
      21. 就管理機關組成的任何變更通知房屋局。

    • 管理機關的組成及任期如何?

      管理機關可由一名或多名成員組成；屬多於一百個獨立單位的分層建築物，須由至少三名成員組成。

      管理機關成員的任期不可超過三年，且須透過“大會”的另一決議方可續任，任何超過三年期限任期均視為縮短至三年。

    • 分層建築物所有人(業主)有哪些權利?

      分層建築物所有人有以下權利：

      1. 參與“大會”的會議及投票；
      2. 在本法律規定的情況下召集“大會”會議；
      3. 向管理機關提出關於該機關執行所獲賦予的職務方面的建議、訴求或投訴；
      4. 就管理機關的行為向“大會”提出申訴；
      5. 因管理機關在有過錯下違反其義務而提出針對該機關的司法訴訟；
      6. 法律賦予的其他權利。

    • 分層建築物所有人(業主)有哪些義務?

      分層建築物所有人有以下義務：

      1. 1.遵守分層所有權制度的規定及有關樓宇及其設施的建造、保存、使用及安全方面的法例，以及倘適用時有關准照方面的法例；
      2. 2.遵守分層建築物的規章；
      3. 3.遵守分層建築物各機關在其職權範圍內所作的決定；
      4. 4.繳付分層建築物的負擔；
      5. 5.法律規定的其他義務。

    • 分層建築物的共同部分有哪些?

      按《民法典》第1324條第1款a至g項及j項分層建築物的共同部分包括：對作為設定分層所有權基礎之土地之權利；地基、柱、支柱、主牆、外牆以及一切作為各樓宇結構之其他部分；附屬於分層建築物之樓宇或樓宇群之天井及花園；分層建築各樓宇之作遮擋之天台或屋頂；升降機；由兩名或以上之分層建築物所有人共同使用或進出之入口、門廊、樓梯、走廊及通道；水、電、空調、暖氣、可燃氣、通訊及類似之總設施；以及其他未撥予分層建築物之某一所有人專用之物等。

• 分層建築物管理商業業務

  • • 《分層建築物管理商業業務法》何時生效？該法律生效後，沒有持有分層建築物管理企業准照是否不能從事分層建築物管理商業業務？

      《分層建築物管理商業業務法》自2018年8月22日起生效，根據該法律第24條第1款規定，未持有有效准照而從事分層建築物管理商業業務者，會被科處澳門元5萬元至50萬元罰款。

    • 由分層建築物所有人大會或該大會選出之管理機關自行負責分層建築物管理的情況是否需要持有分層建築物管理商業業務准照?

      分層建築物所有人大會(俗稱業主會)或該大會選出的管理機關對分層建築物的自行管理，尤其是分層建築物所有人大會或管理機關直接聘用僱員進行管理的情況，此種管理不屬於商業性質，不須發給准照監管。

    • 如何得知分層建築物管理企業主是否持有有效准照，以及該管理企業之技術主管等資料？

      房屋局將會在其網站公佈有關持有分層建築物管理企業准照的企業名單，包括企業主的商業名稱、為發出業務准照的目的之技術主管的姓名，以及准照的編號及有效期之資料，並會適時更新。

    • 外地的公司在澳門設立常設代表處，可否以此形式申請分層建築物管理商業業務准照？是否符合《分層建築物管理商業業務法》第4條(發給和續發准照的要件)第2款所指的要件?

      根據《分層建築物管理商業業務法》第4條第2款(1)項“二、須同時符合下列要件，方獲發和續發公司分層建築物管理商業業務准照：（一）住所設於澳門特別行政區；”，按照澳門特別行政區的法律在澳門特別行政區成立及登記的公司，具備商業名稱、所營事業及行政管理機關成員等，住所設於澳門特別行政區的公司方可獲發給有關准照，外地的公司在澳門設立常設代表處並不符合發給有關准照的要件。

    • 是否每一分層建築物都需要有一名技術主管？

      根據《分層建築物管理商業業務法》第4條第1款(1)項及同條第2款(4)項之規定，分層建築物管理企業主須至少有一名具備法定任職要件的技術主管，但法律並沒有規定每一分層建築物都需要一名技術主管。

    • 分層建築物管理企業主可聘請多於一名技術主管嗎？

      根據《分層建築物管理商業業務法》第4條第1款(1)項及同條第2款(4)項之規定，分層建築物管理企業主須至少有一名具備法定任職要件的技術主管。該法律並沒有限制分層建築物管理企業主聘請技術主管之數量，故可聘請多於一名技術主管。

    • 技術主管的資格審查由誰負責以及其工作證由誰發出？

      房屋局只會就發出准照目的所必須的技術主管的資格進行審查，至於其他的技術主管，則由企業主負責進行資格審查，技術主管的日常工作亦由企業主負責管理。
      根據《分層建築物管理商業業務法》第13條規定，技術主管的工作證由所屬的分層建築物管理企業主發出，工作證應載有技術主管的姓名、所屬的分層建築物管理企業主的名稱及准照編號，以及附有持證人的照片，而為發出工作證的目的，分層建築物管理企業主須審查技術主管是否具備任職要件。否則，將會被科澳門元5千元至10萬元罰款。

    • 《分層建築物管理商業業務法》生效後，分層建築物管理企業發給和續發准照的要件出現變更，需要通知房屋局嗎？

      根據《分層建築物管理商業業務法》第21條第1款(3)項之規定，當發給或續發准照的要件變更時，分層建築物管理企業主須自發生變更之日起計30日內通知房屋局。否則，將會被科處澳門元1萬5千元至15萬元罰款。

    • 分層建築物管理企業主是否須配合房屋局人員進入與業務有關的設施及其所管理樓宇之共同部分？

      根據《分層建築物管理商業業務法》第21條第3款規定，分層建築物管理企業主必須配合房屋局的監察工作，允許監察人員進入企業設施及其所管理的分層建築物的共同部分，並按要求提供相關文件及資料。倘違反上述規定，將會構成普通違令罪。

    • 若房屋局要求出示文件，但分層建築物管理企業主未能即場提供，會否違法？

      根據《分層建築物管理商業業務法》第21條第2款(2)項之規定，分層建築物管理企業主應在房屋局通知的期間內，提供與履行本法律及補充法規所規定的義務有關的一切資料。否則，將被科處澳門元1萬5千元至15萬元罰款。另外，按《分層建築物管理商業業務法》第21條第3款規定，倘房屋局人員要求分層建築物管理企業主提供涉及分層建築物公共設施的使用、公眾安全、公共衛生、財務活動等方面的重要文件、資料，分層建築物管理企業主必須配合及提供，否則，將會構成普通違令罪。
       

    • 分層建築物管理企業主如何識別執行《分層建築物管理商業業務法》規定之監察職務的房屋局人員？

      根據《分層建築物管理商業業務法》第22條，及第23/2018號行政長官批示，房屋局人員在執行《分層建築物管理商業業務法》的監察職務時須佩帶分層建築物管理商業業務監察工作證，並具有公共當局的權力。倘有人自稱房屋局職員，而又未能出示上述工作證，則分層建築物管理企業主可拒絕讓該人員進入。

    • 申請分層建築物管理商業業務准照時所提供的擔保方式?相關擔保之期限以及有關擔保的式樣或條款是否有規定?

      根據《分層建築物管理商業業務法》第16條(提供擔保的方式)規定，擔保方式分為現金存款、銀行擔保或保證保險，擔保期限不受解除條件的約束。倘不出現導致喪失擔保的情況，在中止或終止分層建築物管理商業業務後的三個月內，擔保仍然有效。現金存款的存款憑單及銀行擔保的式樣，由房屋局第5/IH/2018號批示核准，有關式樣可於本局網頁下載。保證保險的方式，需注意提供保險的公司是否具備提供保證保險的許可。
       

    • 分層建築物管理商業業務准照有效期為3年，是否允許大廈管理合同跨越准照有效期的情況?

      《分層建築物管理商業業務法》並沒有對合同形式及內容作出規定，具體的期間應由分層建築物管理企業主及業主大會或管理機關自行協商。

    • 《分層建築物管理商業業務法》生效後，如分層建築物管理企業主所管理的分層建築物尚未依法召集所有人大會的首次會議，分層建築物管理商業業務准照持有人應於何時召集分層建築物的所有人大會的首次會議？

      根據《分層建築物管理商業業務法》第19條第1款1項之規定，分層建築物管理企業主須依法召集分層建築物所有人大會的首次會議，因此，倘符合《分層建築物共同部分的管理法律制度》第23條第1款“一、如分層建築物所有人大會尚未舉行第一次會議，則只要出現下列任一情況，實際管理分層建築物的自然人或法人必須召集該會議：（一）分層建築物的半數獨立單位已移轉；（二）分層建築物的百分之三十的獨立單位已被占用；（三）如未出現以上兩項所規定的情況，自樓宇使用准照發出之日起十八個月後，且至少有一個獨立單位已移轉。”規定之情況，分層建築物管理企業主便須依法召集分層建築物所有人大會的首次會議。

    • 《分層建築物管理商業業務法》對分層建築物管理合同終止或管理服務終止，分層建築物管理企業主之撤出，以及移交管理文件資料，尤其帳目及共同儲備基金滾存方面有何規範?

      《分層建築物管理商業業務法》第19條第1款(8)項規定，分層建築物管理合同終止或管理服務終止、分層建築物管理商業業務終止、分層建築物管理商業業務准照中止或註銷時，撤出所管理的分層建築物，並自終止之日起三十日內將管理服務及其所保管的關於分層建築物的相關文件，尤其截至業務終止之日的、分層建築物所有人所負的或第三人對分層建築物所負的債務的聲明書，交予分層建築物所有人大會、管理機關或其代表。否則，將被科處澳門元1萬5千元至15萬元罰款。同時，根據同一法律第5條第1款(4)項，因違反上述規定的義務而曾被科罰款的分層建築物管理企業主、行政管理機關成員、董事或經理，均會影響具備適當資格的要件。
       

    • 倘要檢舉違反《分層建築物管理商業業務法》的行為可透過哪些途徑以及是否需出具證據或其他合乎法律規定具證明性的文件？

      如發現有違規行為，應作出舉報。舉報方式可透過電話、信函及親臨向房屋局進行檢舉，如能提供詳細資料可更有助於進行調查及取證。

    • 倘有其他有關分層建築物管理商業業務法之問題，可透過甚麼途徑查詢？

      市民可透過房屋局查詢熱線2859 4875、瀏覽本局網頁www.ihm.gov.mo、透過電郵（info@ihm.gov.mo）或前往本局離島辦事處（澳門氹仔湛江街66-68號湖畔大廈1樓D）查詢。
      此外，房屋局網頁內亦載有相關之詳細資料及問題集。