FAQ

Os termos da lei sobre a "propriedade horizontal" estão estabelecidos nos artigos 1313.º - 1372.º do <Código Civil>, e a estipulação sobre a administração do condomínio está prevista no artigo 1327.º e nos artigos posteriores, sendo as disposições gerais da administração do condomínio, incluindo o regime de administração simples (as disposições sobre os direitos, obrigações e encargos dos condóminos quanto à administração, a assembleia geral do condomínio e a administração) e o regime de administração complexa (as disposições do regime de administração simples, bem como da categoria de partes comuns do condomínio).

A assembleia geral do condomínio é composta pelos condóminos do edifício, de acordo com o <Código Civil> regula que, qualquer condomínio pode convocar a assembleia geral do condomínio. Em princípio a assembleia delibera os assuntos importantes sobre o condomínio.

O objectivo para convocar a primeira assembleia geral do condomínio é a escolha da entidade de gestão (administração), aprovação do orçamento desse ano e, quando for necessário, elaboração do regulamento e fixação do montante do seguro contra o risco de incêndio. Esta administração é o representante do condómino para exercer os direitos, a fim de fazer um trabalho perfeito de administração dos edifícios.

Se os condóminos entretanto não se tiverem reunidos em assembleia, devem convocar a primeira reunião da assembleia geral do condomínio, logo que metade das fracções estejam alineadas, ou trinta por cento ocupadas. O administrador de facto ou o promotor do empreendimento, ou, se a houver, a entidade responsável pela administração do condomínio devem convocar a assembleia, ficando solidariamente responsáveis pelos danos causados se o não fizerem, de acordo com o <Código Civil>.

A assembleia geral do condomínio caberão as competênias de administração das partes comuns do condomínio, é um órgão deliberativo, e em especial:
- A aprovação das contas respeitantes ao último ano e do orçamento das despesas a efectuar durante o ano em curso do condomínio;
- A exoneração das administrações;
- A elaboração, aprovação e modificação do regulamento do condomínio;
- A deliberação sobre actos de inovação;
- A ordernação de aplicação de multa concreta aos condóminos, terceiros titulares de direitos sobre as fracções, bem como quaisquer possuidores ou meros detentores da fracções;
- Todas as demais competências que lhes sejam impostas pela.

A administração é composta por um ou mais administradores. No caso de pluralidade de administradores, um dos administradores será o presidente. O mandato da administração não pode exceder 2 anos.

- Participar e votar nas reuniões da assembleia geral do condomínio;
- Proceder à convocação de reuniões extraordinárias da assembleia geral do condomínio;
- Apresentar à administração as reclamações que entendam por convenientes sobre a execução das funções que estejam incumbidas a este órgão;
- Recorrer para a assembleia geral do condomínio, dos actos da administração;
- Intentar acção judicial contra a administração por violação culposa das suas obrigações;
- Outros direitos previstos na legislação.

- Não violar o disposto ou no regime da propriedade horizontal ou demais legislação especial respeitante, nomeadamente, à construção, conservação, utilização e segurança de edifícios e suas instalações;
- Cumprir o regulamento do condomínio;
- Cumprir as decisões tomadas pela assembleia geral do condomínio e pela administração no âmbito das suas competências;
- Proceder ao pagamento dos encargos a que fiquem sujeitos nos termos da legislação;
- Todas as demais obrigações que lhes sejam impostas pela lei.

As principais partes comum do condomínio, nos termos das alíneas h) a g) e j) do n.º 1 do artigo 1324.o do <Código Civil>, são as seguintes: o direito sobre o solo que serve de base à constituição da propriedade horizontal; os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras, fachadas e todas as partes que constituam a estrutura dos edifícios; os pátios e jardins anexos ao edifício ou edifícios do condomínio; os terraços de cobertura ou telhados de todos os edifícios do condomínio; os ascensores; as entradas, vestíbulos, escadas, corredores e vias de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos; as instalações gerais de água, electricidade, ar condicionado, aquecimento, gás, comunicação e semelhante; e em geral, as coisas que náo sejam afectada ao uso exclusivo de um dos condóminos.

A administração é eleita e exonerada pela assembleia, tendo o encargo de gestão das partes comuns do condomínio, executando também as deliberações da assembleia, sendo um órgão executivo. São funções principais da administração:
- Convocar a assembleia geral do condomínio;
- Preparar as contas e apresentá-las e elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
- Efectuar e manter o seguro do prédio contra o risco de incêndio ou outros riscos;
- Cobrar as receitas e efectuar as despesas de condomínio;
- Realizar os actos que protegemos direitos relativos aos bens comuns;
- Executar as deliberações da assembleia geral do condomínio;
- Facultar cópia do regulamento do condomínio aos condóminos e aos terceiros vinculados pelo mesmo, como arrendatários;
- Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais relativas ao condomínio.

A “Lei da actividade comercial de administração de condomínios” entra em vigor a 22 de Agosto de 2018. Segundo o n.º 1 do artigo 24.º desta lei, quem exercer a actividade comercial de administração de condomínios sem ser titular de licença válida, será sancionado com multa de 50 000 a 500 000 patacas.

Quando a administração do condomínio é assumida pela própria assembleia geral do condomínio (assembleia de condóminos) ou a administração eleita por esta assembleia geral, especialmente na modalidade em que a assembleia geral do condomínio ou administração procede à contratação directa de trabalhadores para assegurar a gestão, estamos perante um tipo de administração sem natureza comercial, portanto, não é necessário requerer a licença para efeitos de fiscalização.

O Instituto de Habitação publicará, na sua página electrónica, a lista das empresas titulares de licença de actividade comercial de administração de condomínios, incluindo informação sobre a firma do empresário, dos directores técnicos relacionados com a emissão da licença da actividade e o número e prazo de validade da licença, informações que serão actualizadas atempadamente.

A alínea 1) do n.º 2 do artigo 4.º da “Lei da actividade comercial de administração de condomínios” prevê o seguinte: “2. Tratando-se de sociedade comercial, a concessão e a renovação da licença de actividade comercial de administração de condomínios dependem do preenchimento cumulativo dos seguintes requisitos,  1) Ter a sua sede na RAEM”; de acordo com as leis da RAEM, para ser concedida a respectiva licença, uma sociedade comercial constituída e registada na RAEM, terá de possuir firma, objecto social, membros do órgão de administração e uma sede na RAEM, pelo que a criação de um escritório de representação permanente de uma sociedade estrangeira na RAEM não cumpre os requisitos para a emissão da licença relevante.

Não. De acordo com a alínea 1) do n.º 1 e a alínea 4) do n.º 2, ambos do artigo 4.º da “Lei da actividade comercial de administração de condomínios”, o empresário de administração de condomínios deve ter, pelo menos, um director técnico que preencha os requisitos legais para o exercício de funções. Todavia, a lei não prevê a necessidade de ter um director técnico para cada condomínio.

De acordo com a alínea 1) do n.º 1 e a alínea 4) do n.º 2 do artigo 4.º da “Lei da actividade comercial de administração de condomínios”, o empresário de administração de condomínios deve ter, pelo menos, um director técnico que preencha os requisitos legais para o exercício de funções. A mesma lei não estabelece restrições relativamente à quantidade de directores técnicos contratados, pelo que pode contratar mais do que um director técnico.

O Instituto de Habilitação apenas procede à verificação das qualificações dos directores técnicos que sejam necessárias para a emissão das licenças. Quanto às demais qualificações dos directores técnicos, a verificação das mesmas e os trabalhos diários são da responsabilidade do empresário. 
De acordo com o artigo 13.º da “Lei da actividade comercial de administração de condomínios”, a emissão do cartão de identificação do director técnico é da competência do empresário de administração de condomínios ao qual está subordinado, devendo constar do cartão de identificação o nome do director técnico, o nome e o número da licença do empresário de administração de condomínios a que está subordinado e uma fotografia do titular do cartão; e para efeitos da concessão de cartão de identificação, o empresário de administração de condomínios deve proceder à verificação do preenchimento dos requisitos para o exercício de funções do director técnico, sob pena de multa de 5 000 a 100 000 patacas.

De acordo com a alínea 3) do n.º 1 do artigo 21.º da “Lei da actividade comercial de administração de condomínios”, quando se registar qualquer alteração dos requisitos para a concessão ou renovação da licença, o empresário de administração de condomínios é obrigado a comunicar ao Instituto de Habitação, no prazo de 30 dias a contar da data da sua ocorrência, sob pena de multa de 15 000 a 150 000 patacas.
 

De acordo com o n.º 3 do artigo 21.º da “Lei da actividade comercial de administração de condomínios”, o empresário de administração de condomínios é obrigado a prestar a colaboração necessária ao Instituto de Habitação no exercício de funções de fiscalização, permitindo ao pessoal deste o acesso às instalações empresariais e às partes comuns dos condomínios por si administrados, bem como disponibilizando a documentação e informação relevante. A violação do disposto acima referido constitui um crime de desobediência simples.

De acordo com a alínea 2) do n.º 2 do artigo 21.º da “Lei da actividade comercial de administração de condomínios”, o empresário de administração de condomínios é obrigado a prestar, no prazo indicado pelo Instituo de Habitação, toda a informação relacionada com o cumprimento das obrigações previstas na presente lei e no diploma complementar; caso contrário, é sancionado com multa de 15 000 a 150 000 patacas. Além disso, de acordo com o n.º 3 do artigo 21.º da “Lei da actividade comercial de administração de condomínios”, caso o pessoal do Instituto de Habitação exija ao empresário de administração de condomínios a disponibilização de toda a documentação e informação importante relacionada com o condomínio, nomeadamente utilização das instalações comuns, segurança pública, saúde pública e operações financeiras, o empresário é obrigado a prestar colaboração, sob pena de a recusa constituir crime de desobediência simples.

De acordo com o artigo 22.º da “Lei da actividade comercial de administração de condomínios” e com o Despacho do Chefe do Executivo n.º 23/2018, o pessoal do Instituto Habitação, no exercício de funções de fiscalização, é obrigado a ter na sua posse o cartão de identificação de fiscalização da actividade comercial de administração de condomínios, gozando de poderes de autoridade pública. Se uma pessoa se intitular funcionário do Instituto de Habitação sem exibir o referido cartão de identificação, o empresário de administração de condomínios pode recusar-lhe o acesso ao edifício.

De acordo com o artigo 16.º (Forma de prestação da caução) da “Lei da actividade comercial de administração de condomínios”, a caução pode ser prestada por depósito em numerário, por garantia bancária ou por seguro-caução e não podem ser sujeitos a condição. Na ausência de qualquer circunstância que resulte na perda da garantia, esta permanecerá válida por três meses após a suspensão ou cessação da actividade de administração do edifício. Os modelos da guia de depósito e da garantia bancária foram aprovados pelo Despacho do Instituto de Habitação n.º 5/IH/2018 e os respectivos modelos podem ser descarregados na página electrónica do Instituto. É necessário estar atento e verificar se a companhia que presta esse seguro-caução possui a respectiva autorização. 

A “Lei da actividade comercial de administração de condomínios” não regula a forma e o conteúdo do contrato, devendo o seu prazo de vigência ser negociado entre o empresário de administração de condomínios e a assembleia geral do condomínio ou administração.

De acordo com a alínea 1) do n.º 1 do artigo 19.º da “Lei da actividade comercial de administração de condomínios”, o empresário de administração de condomínios deve convocar a primeira reunião da assembleia geral do condomínio, nos termos da lei, pelo que, quando se verifique as situações previstas no n.º 1 do artigo 23.º do “Regime jurídico da administração das partes comuns do condomínio”: “1. Se a primeira reunião da assembleia geral do condomínio ainda não tiver sido realizada, a pessoa singular ou colectiva que está a administrar, de facto, o condomínio fica obrigada a convocá-la logo que se verifique uma das seguintes situações: 1) Metade das fracções autónomas foram transmitidas; 2) 30% das fracções autónomas estão ocupadas; 3) Decurso de 18 meses após a data da emissão da licença de utilização do edifício desde que pelo menos uma fracção tenha sido transmitida, caso não se verifique o disposto nas alíneas anteriores.”, o empresário de administração de condomínios deve convocar a primeira reunião da assembleia geral do condomínio.

A alínea 8) do n.º 1.º do artigo 19.º da “Lei da actividade comercial de administração de condomínios” prevê o seguinte: em caso de cessação do contrato de administração de condomínio ou de cessação dos serviços de administração, de cessação da actividade comercial de administração de condomínios, de suspensão ou cancelamento da licença de actividade comercial de administração de condomínios, o empresário de administração de retirar-se do condomínio que administra e entregar, no prazo de 30 dias, a contar da data de cessação, à assembleia geral de condomínio ou à administração ou aos seus representantes, os serviços de administração e a documentação relativa ao condomínio que esteja confiada à sua guarda, designadamente, a declaração das dívidas dos condóminos ou de terceiros ao condomínio reportada à data da cessação da actividade. Caso contrário, será aplicada multa de 15 000 a 150 000 patacas. Ao mesmo tempo, segundo a alínea 4) do no.º 1 do artigo 5.º da mesma lei, a aplicação de multa ao empresário de administração de condomínios, administrador, director ou gerente por violação da obrigação acima referida, afectará o respectivo preenchimento do requisito de idoneidade. 
 

Se se verificar a existência de infracção, deve-se fazer a denúncia. A denúncia pode ser feita junto do Instituto de Habitação através de telefone, carta ou deslocação pessoal. A prestação de informação detalhada pode ajudar a investigação e a obtenção de provas. 

Os cidadãos podem consultar e obter informações através da linha aberta do Instituto de Habitação (28519709), da página electrónica (www.ihm.gov.mo), do correio electrónico (info@ihm.gov.mo) do mesmo, ou dirigir-se à Delegação das Ilhas deste Instituto (Rua de Zhanjiang, n.os 66-68, Edifício do Lago, 1.º andar D, Taipa, Macau). Além disso, na página electrónica deste Instituto também consta informação detalhada e uma colectânea de perguntas e respostas.